«Эффект Долиной», или опасный прецедент
Явление, которое сейчас захватило умы россиян и российские суды, уже прозвали «Эффектом Долиной». Он же – «Эффект нулевой бабки». Он же – «Бабкогейт». Если коротко, то в 2025 году россияне стали массово подавать иски в суды с требованием отменить сделки купли-продажи. Они пытаются вернуть себе проданные квартиры и машины, заявляя, что продавали кровное под влиянием мошенников. Не исключено, что среди истцов есть просто ушлые, те, кто захотел воспользоваться сбоем в «матрице» судебной системы.
Такой механизм возврата собственности уже прозвали «Схемой Долиной» или «Бабушкиной схемой». Поскольку в основном жертвами мошенников становятся пожилые люди, у которых, зачастую, только одна квартира. Около трех тысяч таких исков на сегодняшний день суды уже удовлетворили. То есть примерно 3 тысячи семей остались без приобретенного жилья и без денег. Кроме того, в СМИ сообщается, что сейчас в российских судах на рассмотрении находится порядка 10 тысяч подобных дел. Всему виной – опасный прецедент, который создало судебное решение по делу Долиной–Лурье.
Напомним, в 2024 году известная певица Лариса Долина стала жертвой мошенников, которые спровоцировали ее продать квартиру в московском районе Хамовники за 112 млн рублей и перевести эти деньги вместе с другими сбережениями (суммарно около 300 млн) на «безопасный счет». Артистку убедили, что сделка купли-продажи будет фиктивной. Но она оказалось реальной.
Добросовестная покупательница, 34-летняя многодетная мать Полина Лурье, купила у певицы квартиру, взяв часть суммы в кредит у банка. Но поняв, что стала жертвой мошенников, Долина не освободила жилплощадь. Обе женщины стали судиться. В итоге сначала в марте суд первой инстанции, а затем и Второй кассационный в ноябре признали сделку недействительной. Долиной вернули квартиру, а Лурье осталась без жилплощади и без денег. Мол, она может истребовать их с мошенников.
На сегодняшний день поймали и осудили только так называемых «дропов», которые покупали сим-карты и переводили деньги. Организаторов преступления не нашли и вряд ли найдут. При этом Лурье, в отличие от Долиной, даже не признали потерпевшей, а значит истребовать деньги за квартиру с мошенников по закону она не сможет. Этот прецедент нарушил правило двухсторонней реституции, при котором сделка откатывается к исходному положению: продавец получает квартиру назад, а покупатель – свои деньги.
В этой статье мы не будем затрагивать этическую сторону и поведение известной певицы, а также культуру отмены, с которой столкнулась Долина: люди сдают билеты на ее концерты, залы пустеют, а саму певицу называют «нулевой бабкой» и даже «Гринчем, укравшим новоселье». Редакция «МК в Самаре» выступает против любой травли. Нас больше интересует последствия резонансного судебного решения, как они повлияют на рынок вторичной недвижимости, а главное – как обезопасить себя от такой сделки, чтобы в итоге не остаться и без денег, и без квартиры, а также какие признаки выдают в продавце жертву мошенников. Для этого мы обратились к самарским экспертам – известными юристам и специалистам в сфере недвижимости.
Что добросовестным покупателям рекомендуют юристы?
Вопрос жилплощади в нашей стране – сакральная тема. Но теперь права добросовестных покупателей жилья, получаются, не защищены, спросите вы. Хороший вопрос. Российская судебная система статутная, то есть судебные решения в нашей стране основываются только на законах, в отличие от судебных систем, где действует прецедентное право, как например, в США. Там источником права может являться не закон, а судебное решение по конкретному делу – прецедент. Им на данный момент сейчас и становиться «Эффект Долиной». Что вызывает большие опасения у юристов. Рынок вторичного жилья, по их мнению, превратился в минное поле.
«Здесь фактически любой теперь оказывается в зоне риска, что сделка будет в дальнейшем оспорена. Никаких рекомендаций по состоянию на данный момент, которые бы дали гарантию стопроцентную того, что сделку не оспорят, не существует. Есть версия о том, что можно проводить экспертизу, которая будет оценивать состояние продавца более подробно, более глубоко изучать. Это очень дорого, очень долго.
Многие люди оскорбляются, когда получают подобные предложения. Это дополнительные расходы совершенно не маленькие. То есть это ставит под большой вопрос вероятность заключения самой сделки, потому что просто продавец может отказаться продавать квартиру», – рассказала адвокат, заместитель управляющего партнера адвокатского бюро «Асташев, Зимина и партнеры» Елена Зимина.
Гарантированно избежать «Бабушкиной схемы» нельзя, но, как отмечают юристы, можно предпринять ряд определенных действий, чтобы повысить безопасность сделки. То есть если очень хочется приобрести понравившуюся собственность по хорошей цене, нужно быть готовым ко всему, учитывать риски и быть на чеку на случай, если продавец потом потребует с вас через суд свою квартиру или машину. Да, есть уже и такие кейсы. «Бабкогейт» распространился и на вторичный авторынок. Свежий случай произошел как раз в Самаре.
3 декабря телеграм-канал «База» сообщил, что в самарском суде идет подобное разбирательство. 57-летняя женщина пытается вернуть иномарку, которую, по ее словам, продала в 2024 году под влиянием мошенников. Истица предоставила суду медсправку, что не отдавала себе отчет в своих действиях в момент заключения сделки. Как уточнила журналист и блогер Алена Воронцова, дело рассматривает Кировский районный суд.
По мнению управляющего партнера юридической группы «Плотников и партнеры» Ильи Плотникова, в подобных судебных спорах ключевым становится доказательство двух вещей: то, что продавец понимал смысл и последствия своих действий в момент подписания договора, и то, что покупатель действовал добросовестно и не был связан с мошеннической схемой.
«Практически это означает необходимость собрать максимум подтверждений: переписку, аудио и видео переговоров, консультации с риелторами или юристами, банковские документы, чек-листы проверки, любые доказательства того, что сделка проходила в обычных условиях и продавец не демонстрировал признаков отсутствия воли.
Чем тщательнее фиксировались этапы сделки, тем проще убедить суд, что покупатель действовал честно, а продавец осознанно подписал договор. Рекомендую не экономить на юридической проверке. Анализ объекта, истории перехода права собственности, контакты с самим продавцом и выяснение реальных мотивов продажи сегодня важны как никогда. Лучше вовлечь опытных юристов и провести качественную проверку, чем потом сталкиваться с риском потери и объекта, и денег», – считает адвокат.
«Ред флаги» или маркеры сомнительной сделки
Но пока в России не появится четкий и понятный механизм защиты добросовестных покупателей, по мнению юристов, пока лучше избегать сомнительных сделок. Эксперты с сожалением отмечают, что «Эффект Долиной» провоцирует в каком-то роде дискриминацию по возрасту.
«Всем своим доверителям я теперь будут говорить, что не даю своего юридического одобрения на приобретение недвижимости у пожилых продавцов старше 70 лет, у которых единственное жилье», – поделилась адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры» Марина Жирова.
Мы получили от специалистов целый перечень рекомендаций и постарались собрать все «ред флаги», маркеры опасной сделки, в один чек-лист:
1. Возраст продавца – 70 лет и старше.
2. Продается единственное жилье.
3. Необычно низкая цена по рынку, без обоснованных причин.
4. Продавец торопится с продажей.
5. Пожилой продавец отказывается предоставить контакты своих родственников.
6. Продавец избегает личных встреч и звонков, общается через посредников.
7. Продавец производит впечатление человека, находящегося в стрессовом или зависимом состоянии.
8. Продавец каждый раз по-разному рассказывает свою историю продажи, путает факты – так могут себя вести люди, действующие по «легенде», которую получили от мошенников.
9. Продавец квартиры не хочет выписываться из нее (сниматься с регистрационного учета) до сделки.
10. Продавец хочет проживать в проданной квартире какое-то время после сделки.
11. В документах на квартиру есть противоречия: ранее совершались подозрительные сделки с объектом недвижимости, у продавца есть долги или судебные споры.
12. Нет доступа к первичным документам, история объекта скрывается.
13. Продавец согласен только на наличный расчет.
«Это не означает, что если вы все эти “ред флаги” уберете, то сделку не признают не действительной. После дела Долиной ничего нельзя говорить однозначно. Я бы рекомендовала для сделок, в которых тоже есть вопрос дорогостоящей недвижимости, когда вы не знаете продавца, проверять его на полиграфе – находится ли он под влиянием мошенников.
Но сейчас у покупателей на рынке вторичной стоит выбор: либо приобрести недвижимость и рисковать, что продавец придет потом и скажет, что был под влиянием мошенников, либо потратить дополнительные деньги и, возможно, сэкономить в будущем таким образом», – считает Марина Жирова.
При этом среди клиентов юристов, с которыми мы пообщались, пока нет людей, ставших жертвами «Эффекта Долиной». Мы запросили в Облсуде данные по статистике подобных судебных дел в Самарской области, но на момент публикации запрос не был взят в работу (по закону у ведомства есть 7 рабочих дней на ответ).
Что происходит/будет с рынком вторичной недвижимости?
Специалисты отмечают, что в Самарской области в последнее время вырос спрос именно на первичное жилье. Дело тут не только в снижении ключевой ставки и семейной ипотеке под 6% годовых. Из-за роста аннулированных сделок по «Бабушкиной схеме» растет и недоверие к вторичке.
«Покупатели стали проверять продавцов, и растут требования к юридической проверке чистоты сделок. Продавцы сейчас предлагают дополнительные гарантии, и даже в объявлениях появились специальные отметки об отсутствии риска «Эффекта Долиной». Например, это подтверждение вменяемости продавца: присутствие психиатра на сделке или психическое освидетельствование. Ранее все ограничивалось справкой ПНД. Также сейчас покупатели стали все чаще требовать подтверждения наличия альтернативного жилья, общаться с родственниками, чтобы понять, что они в курсе продажи, интересоваться целью продажи. И все чаще продавцы стали производить видеофиксацию сделки.
Ну и конечно же, к самой сделке покупатели стали предъявлять больше требований – именно к юридическому сопровождению. Возросло, например, количество оформления страховок, чтобы минимизировать свои риски. И также я наблюдаю: все чаще стали пользоваться эксроу-счетами, аккредитивами и так далее. То есть все меньше и меньше люди просто передают наличные деньги, а используют определенные счета для того, чтобы продавец смог получить деньги только после регистрации сделки», – рассказала директор центра кредитования и недвижимости «ФинКонсалт» Елена Ершова.
Также эксперт отмечает, что в договоры купли-продажи сейчас стали добавлять новые пункты. Покупатели стали инициировать дополнительные проверки через банки и нотариусов, из-за чего растет количество сделок через ипотеку. Таким образом подстраховываются покупатели, которым для покупки не хватает небольшой суммы. Также покупатели стали чаще страховать риски потери титула. Такая страховка оформляется на первые три года после сделки. Она нужна на случай, если покупателя лишат права собственности по решению суда.
Наша собеседница также поделилась опасениями по поводу ситуации на рынке вторички. По прогнозу Елены Ершовой, если Верховный суд ничего не изменит, то начнется массовый отток покупателей. А это плохая новость для продавцов вторичного жилья.
«Я так думаю, что возможно даже снижение стоимости где-то на 15−20% в связи с тем, что будет избыток предложений, ну и конечно, из-за этого будет застой на рынке недвижимости. Также это может повлечь за собой, например, повышение процентных ставок по ипотеке, потому что для банков возрастут риски, так скажем, при выдаче ипотек на вторичном рынке. Возможно, вырастут требования к оценке рисков при согласовании объекта юридической службы банка, ну и в целом ужесточение условий ипотечного кредитования», – считает эксперт.
Кому выгоден «Эффект Долиной»?
Управляющий партнер адвокатского бюро «Мирзоян, Селиванова и партнеры» Сергей Мирзоян предположил несколько причин, по которым история с делом Долиной-Лурье стала такой резонансной, вызвала бурную реакцию в обществе и активно тиражируется в СМИ.
«Это может быть связано с личностью истца, хотя и верится с трудом. Еще звучат предположения, что деградация многолетней практики споров по недействительности сделок связана с обоснованием необходимости частичного введения цифрового рубля для некоторых видов расчетов. Так ранее активно обсуждался вопрос о том, чтобы в целях безопасности расчеты по сделкам с недвижимостью, проводить обязательно в безналичном варианте оплаты. Есть также предположение, что таким образом определенные силы, которые причастны к девелопменту, пытаются убрать конкурента в лице вторичного рынка. Как известно, предложения на вторичном рынке гораздо дешевле новостроек. Есть определенная заинтересованность в том, чтобы девелоперский бизнес оставался на плаву в условиях сегодняшних экономических проблем. Поддержка рынка новостроек и без того гораздо существеннее по сравнению с рынком вторичного жилья.
На мой взгляд ничего от права тут нет. Уверен, что Верховный Суд РФ в ближайшее время разрешит этот практикообразующий спор, отказав истице в иске, и сохранит сделку, либо в качестве компромиссного варианта применит реституцию и постановит вернуть покупателю денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи. В таком случае, появится инструмент для восстановления нарушенного права покупателя», – поделился адвокат с 25-летним стажем.
Все наши собеседники надеются, что Верховный суд исправит ситуацию с казусом правовой системы. Рынок и всего участники будто застыли в ожидании этого решения. Как правило, в редких случаях гражданские дела доходят до высшей инстанции. Но в этот раз все иначе – из-за большого резонанса. Тем более на днях стало известно, что в Верховном суде запросили материалы дела Долиной-Лурье для детального рассмотрения. Так происходит не более чем в 1% случаев. Значит там, на самом высоком уровне, появились серьезные вопросы. А это вселяет надежду, что все исправят.
P.S. пока мы писали эту статью появилась новость о том, что адвокаты Ларисы Долиной на фоне массовой отмены концертов певицы предложили Полине Лурье поэтапно вернуть 112 миллионов. Но женщина отказалась от мирового соглашения и хочет защищать свои права в суде.
---
Подписывайтесь на нас в телеграме, чтобы следить за актуальными новостями Самары и Самарской области в оперативном режиме!