О целесообразности перехода от инвентаризационной оценки налогооблагаемого имущества к оценке кадастровой, которая должна быть максимально приближена к рыночной, говорилось не один год. Но окончательное решение по этому вопросу состоялось лишь в начале нынешнего октября: приняв федеральный закон № 284-ФЗ, Госдума изменила порядок начисления налога на имущество физических лиц. Вытекающая из него схема налогообложения такова, что за имущество, которое имеет более высокую стоимость, налог будет выше. Теперь дело за правоприменительной практикой, которую во многом определяют детали данного законодательного акта.
По одной льготе в руки
Правительство Самарской области одобрило законопроект, согласно которому определять налоговую базу по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионе начнут с 1 января 2015 года, а первые платежи в бюджет пойдут в 2016 году. Нововведение касается физических лиц, то есть всех собственников жилья. Для этого есть все возможности, поскольку кадастровые оценки всех зарегистрированных в регионе объектов имущества местные власти утвердили еще в 2012 году, заявил председатель областного правительства Александр Нефедов.
Из-за большого различия между кадастровой и инвентаризационной оценкой налог на имущество может, по мнению председателя совета директоров ГК «Усадьба» Олега Егорова, увеличиться в три-четыре раза. Чтобы смягчить ситуацию, в законодательстве предусмотрен переходный период с 1 января 2015 года до 2020 года. В течение этих пяти лет налог будет исчисляться с понижающим коэффициентом. Если же к концу этого периода кадастровая оценка какого-либо имущественного объекта не будет проведена, налог по-прежнему станет рассчитываться исходя из инвентаризационной стоимости данного объекта, что сократит наполнение местных бюджетов. Но такая ситуация нам, судя по всему, не грозит.
Примечательно, что новые поправки в налоговое законодательство сохранили все ныне действующие (в отношении налога на имущество) льготные категории, включая пенсионеров. Но если сейчас льготы касаются всего имущества, то после 1 января 2015 года под них можно будет подвести лишь по одному объекту каждого типа: один дом, одна квартира, один гараж, один объект незавершенного строительства и т.д.
Важной новеллой являются налоговые вычеты. Они составят 50 кв. м с дома, 20 кв. м с квартиры и 10 кв. м с комнаты. Более других от этого выиграют владельцы небольших квартир: имея в собственности жилплощадь 40-50 кв. м, они смогут сократить налог на данное имущество практически вдвое. При этом размеры вычетов могут быть увеличены - по решению властей муниципального уровня. Однако пойдут ли на это местные власти – большой вопрос: это верный путь к сокращению налоговых сборов.
Кадастровая оценка: есть вопросы
Поскольку величина налога на имущество напрямую зависит от его кадастровой оценки, возникают вопросы, адекватна ли она и насколько отражает рыночную стоимость конкретного объекта. «Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть равна его рыночной стоимости», - утверждает партнер самарской юридической фирмы RBL Денис Герасимов. А вот директор самарской компании «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков полагает, что кадастровая оценка имеет смысл лишь для налогообложения, а потому вовсе не обязана совпадать с той ценой, которую владелец данного объекта недвижимости может увидеть на одном из многочисленных риелторских интернет-сайтов.
Ситуация осложняется тем, что утвержденная госорганами методика исчисления кадастровой оценки имеет массовый характер, а потому в принципе не учитывает индивидуальные свойства конкретного объекта недвижимости (скажем, его месторасположение и степень развитости локальной инфраструктуры). Более того, детали этой методики отданы на откуп регионам, и местные власти здесь выступают сразу в двух ролях: они заказывают эту работу независимым оценщикам, они же утверждают полученные результаты.
Законом предусмотрены механизмы оспаривания полученной таким путем кадастровой оценки: в судебном порядке или через соответствующую комиссию при Росреестре. Однако участники рынка недвижимости относятся к этой процедуре скептически. Так, Шевяков считает, что она требует слишком много времени и сил, которые, как правило, не отбиваются полученным результатом. Тем более что регионы по собственному усмотрению могут раз в три года пересматривать ранее принятые оценки.
По сведениям же Герасимова, количество обращений в Росреестр по поводу пересмотра кадастровой оценки сейчас действительно невелико (всего около 630 за 9 месяцев 2014 года), но после вступления в силу новелл налогового законодательства интерес граждан к этой теме наверняка возрастет. При этом важно понимать, что в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость объекта реально ниже действительной рыночной цены, напоминает Олег Егоров.
Богатые заплатят больше
Вникая в суть описанных изменений налогового законодательства, легко заметить, что они нацелены на тех, кого увеличение отчислений по налогу на имущество сильно не обременит. По большинству объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан, годовая ставка не превысит 0,5%, а по целому ряду объектов – даже 0,1%.
А вот собственникам торгово-офисных центров, помещений, где предоставляются услуги общественного питания и бытового обслуживания, а также других объектов стоимостью более 300 млн рублей придется платить налог по ставке 2% (минимум по 6 млн в год).
Наибольшее напряжение, по всей видимости, испытают владельцы апартаментов, которые по документам считаются коммерческой недвижимостью и в силу этого подлежат налогообложению по той же двухпроцентной ставке. Иными словами, если налог на элитную квартиру с кадастровой оценкой, например, 10 млн рублей не превысит 30 тыс. рублей в год, то для апартаментов, оцененных в ту же сумму, он составит уже 200 тысяч. Так что приобретение подобных помещений не для собственного проживания, а для арендного бизнеса может потерять свою былую привлекательность.
Мнение эксперта:
Сергей Кандеев, министр управления финансами Самарской области:
«Мы посмотрели, как изменится размер платежа для физических лиц. Мы взяли несколько видов самой распространенной собственности – это жилые квартиры, 1-2-комнатные, частные дома. Мы смотрели недвижимость в городских округах, таких как Самара, Тольятти, Кинель, в одном из сельских муниципальных образований. По истечении пяти лет после вступления в силу закона есть как увеличение налога и на 40%, и на 6%, так и снижение, поскольку устанавливается ставка, по которой налог высчитывается. До 1 декабря 2014 года муниципалитеты должны будут принять собственные нормативные акты, которые установят ставки».
