В ОБЛАСТИ ПЛОХО ОБСЛУЖИВАЮТ ПОЛОВИНУ ДОМОВ
В Самарской области планируется «зачистить» свыше 95% управляющий компаний. Уже через полтора года – к сентябрю 2026-го - на рынке может остаться всего 20 организаций. На днях об этом заявил глава региона Вячеслав Федорищев.
«До конца 2025 года в регионе должно остаться не более 50 управляющих компаний, а к сентябрю 2026-го — не более 20. Получаю много обращений жителей с объективным недовольством работой УК. При этом в регионе есть, но не работает механизм по их дисквалификации. Больше так не будет. Не исполняют свои обязанности — уходят с рынка предоставления услуг», - сказал губернатор.
Также он объявил, в Самарской области начнут укрупнять и централизовать ресурсы действующих организаций, управляющих многоквартирными домами. Они не обеспечивают должным образом работу по содержанию общедомового имущества и дворовых территорий, аргументировал свое решение глава региона.
По данным МинЖКХ, всего в регионе жилой фонд обслуживают и управляют свыше 2,1 тысячи организаций, из них примерно 550 – УК.
Согласно последнему рейтингу ГЖИ СО, из почти 350 УК региона на "отлично" сработали лишь 17 компаний (см. рисунок выше). При этом, всего 7 отличников работают в Самаре. Почти 7 из 15 тысяч домов в СО получают неудовлетворительное обслуживание и примерно столько же – удовлетворительное. Отличников – подавляющее меньшинство. ТОП-10 УК по числу обслуживаемых домов – почти весь в красной зоне (см. рисунок ниже).
Несмотря на то, что, согласно оценкам ГЖИ, "красная зона" означает оценку "удовлетворительно", результат некоторых компаний настолько низок, что никак не может считаться удовлетворительным. К слову, 3 УК вообще умудрились уйти в минус.
ПРИВЕТ ОТ СТАНИСЛАВСКОГО!
Но самое интересное вот что. Согласно рейтингу за 2022 год, в "красной" зоне находилась аж 321 УК– фактически 90% рынка. Но в 2024 году число двоечников резко упало, почти в 2,5 раза, до 137. Как так могло случиться? На рынке произошли некие тектонические "сдвиги", облуживание населения резко улучшилось? Или "сдвиги" случились с самим рейтингом? Что-то явно не сходится.
Если посмотреть на распределение УК по выставленным баллам, то откроется удивительная картина. Более половины УК Самарской области – а именно 175 – плотно "утрамбовали" в пограничной группе между красными и желтыми зонами. Всё это наводит на нехорошие мысли об искусственном вмешательстве со стороны. Явно подозрительное скопление. Один-два балла тебе добавили – и ты уже "в дамках", можешь гулять спокойно, ты - в деле. Но эти же баллы у тебя могут "отнять" – и над тобой нависла потенциальная угроза "выдворения" с рынка. Просто рай для злоупотреблений. Поэтому здесь вполне справедлива следующая реакция на этот рейтинг: "Не верю!" Привет от Станиславского! Понятно, что данный рейтинг ГЖИ далеко не идеален. Сами участники рынка его честят, уж извините, "и в хвост и в гриву". Рейтинг однозначно нужно "допиливать". Но другого у нас, увы, пока нет. «Самарская область давно нуждается в единой, понятной и прозрачной нормативной базе, регулирующей все вопросы, связанные с работой управляющих компаний», - высказал свою точку зрения губернатор.
ОБЪЕДИНЯТЬ ИЛИ… ДРОБИТЬ?
Теперь посмотрите на общие характеристики крупных-средних-мелких УК. Самыми эффективными, согласно версии ГЖИ, оказались "крупные" (от 200 до 300 обслуживаемых домов) и "относительно мелкие" (от 20 до 49). У этих групп самые высокие средние баллы и доля "красных" коллег значительно меньше, чем в среднем по отрасли. Эти две группы в сумме обслуживают почти 60% домов. Самые же неэффективные УК – это "средние" фирмы (от 50 до 199 домов) и "совсем мелкие" (до 20 домов). У каждой из двух групп – свыше 40% представителей находятся в красной зоне и их средние оценки близки к "неуду". Очевидно, что именно как раз "совсем мелкие" УК могут стать условными "кирпичиками" первого этапа реформы объединения УК – они занимают всего 9% рынка. Всего под организационные преобразования попадут примерно 150 фирм.
А что же делать со "средними"? Здесь нет однозначного ответа. Но, однозначно, нужно учитывать одну особенность. Изучая все рейтинги ГЖИ, можно прийти к выводу, что существует предел по числу обслуживаемых домов, после достижения которого УК начинает исполнять обязанности из рук вон плохо. И это показатель ориентировочно равен 300-320 домов. Пока не было в истории отрасли СО ни одной идеальной мегакрупной УК. Если все почти 16 тысяч домов, ныне обслуживаемых 350 УК, распределить по 20 компаниям, то существует огромная опасность получить 20 скандальных трудноуправляемых "ДомКомИнвестов". Что, естественно, может привести к коллапсу всей отрасли. И все реформа УК закончится "социальными" сдвигами – более болезненными и резонансными, чем мусорный кейс.
Очень хочется надеяться, что областные власти учтут печальный опыт внедрения на рынок фирм вроде “ДомКомИнвест”. Поэтому, не исключено, что "средние" компании-двоечники придется не столько объединять, а дробить их на части. Логика здесь проста – пусть лучше работает 10 условных хороших небольших фирм, чем один "монстр". Главное, чтобы фирмы качественно обслуживали дома и люди были довольны. Естественно, со временем, часть УК будут не справляться и уходить с рынка, их дома можно делить между остальными "отличниками". Вполне возможно, дальше на рынке появятся и "монстры". Но они должны быть сформированы честным конкурентным образом на основании положительных оценок со стороны населения. А для этого, естественно, нужны работающий механизм дисквалификации двоечников и строгий арбитр. Сейчас у нас нет ни того, ни другого. И положительный опыт минимален – доля отличников едва достигает 5 процентов рынка.
Вывод: если реформа пройдет по указанному сценарию, то нынешние 350 УК можно ужать примерно в 3 раза – до 110-120. Главное - реформировать на основании положительного опыта. А дальше уже сам рынок выведет до нужных показателей. Это все-таки лучше, чем рушить весь рынок и насильственно создавать 20 контор с гарантировано прогнозируемым крахом.
ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Виктор Часовских, руководитель регионального центра общественного контроля "ЖКХ Контроль":
- Так понимаю, позиция губернатора такова, что нужно оставить меньше управляющих компании и осуществлять за ними более серьезный контроль. А вот на базе каких именно организаций будет эффективнее создавать такие централизованные большие управляющие компании? Ну, на базе, естественно, тех крупных управляющих компаний, которые на сегодня есть. Почему? Потому что у них есть база, у них есть специалисты. То есть, всё то, чтобы расширяться. Но, опять же, многим будет жалко терять маленькие управляющие компании, которые работают на двух-трех домах. Нередко они добросовестно работают и люди довольны. Теоретически можно предложить более мелким компаниям влиться в крупные, то есть объединить их. То есть будут общие ресурсы и тарифы. Теоретически можно создать такие структуры. Тем более, что сейчас рассматривается вопрос, что должны быть единые платёжные документы, которые созданы в одном центре. То есть на весь регион будет создан некий единый региональный центр – он будет обрабатывать информацию по объемам получаемых жителями коммунальных услуг и выставлять соответствующие квитанции. Если идти по этому пути, тогда да, действительно, это правильно будет.
Алексей Сорокин, член регионального штаба Народного фронта Самарской области, председатель правления ТСЖ:
- Не в количестве счастье! А точнее говоря, количество никак не определяет качество. Я полностью поддерживаю мысль губернатора, что на рынке не должно остаться неблагонадежных УК, по сути "шарашкиных контор", которые только высасывают деньги жителей и ничего не делают. Но при чём тут какое-то конкретное нормативное число? Вопросы надо ставить иначе, надо повысить качество оказания услуг в сфере ЖКХ, надо убрать с рынка неблагонадежных.
- Для этого нужно усилить надзорную деятельность и вывести УК из-под моратория на проверки. Но проверки и штрафы должны быть реальными за реальные серьезные проступки, а не по формальным признакам и не как инструмент, чтобы задушить неугодных. Мы такое уже проходили применительно к ТСЖ.
- Нужно расширить полномочия лицензионной комиссии, чтобы её члены получили дополнительные рычаги. Тогда неблагонадежные УК не смогут выходить на рынок.
- Нужно создать работающий механизм по защите от фальшивых протоколов, от коммунального рабства, когда неблагонадежная УК идёт на махинации, подделывает документы и не выпускает из своих лап жителей.
Одним словом, необязательно отрасль ломать через колено и создавать с нуля что-то новое, надо дорабатывать то, что есть, тем более всё это достижимо и без потрясений. Я не вижу плюсов в укрупнении рынка ЖКХ. В отрасли много проблем, мы говорим о них годами, у этих проблем уже есть пул решений, который просто не начинают принимать. Но никогда к таким решениям не относилось нормативное сокращение числа УК и монополизация рынка, если мы пойдём по этому пути, то познаем много горя.
Анастасия Афанасьева, союз председателей МКД Самарской области:
- Ничем хорошим зачистка самарского рынка УК не закончится. Жители останутся в еще худшем положении, чем было до упразднения. Оставят крупняк, на которые больше всего недовольств жителей. А более мелкие, которые работают исправно и постоянно в контакте с жителями, - упразднят. С большой долей вероятности одним из критериев введут наличие нескольких единиц спецтехники (которые могут себе позволить только крупные УК и которые не вкладывают в содержание и текущий ремонт). Хотя её наличие совершенно не гарантирует качественной работы. Из решения об укрупнении также следует усложнение выхода инициативных жителей из УК. Сейчас они уходят в ТСЖ и ТСН с боем, а при укрупнении это станет практически нереально! Вопрос - в чьих интересах все эти новшества? Ответ - точно не в интересах жителей!
Григорий Хабибзянов, руководитель УК "Центр жилищно-коммунальных услуг":
- Этап радикального укрупнения управляющих компаний мы уже проходили, и насколько низким было качество содержания и обслуживания многоквартирных домов, их жители помнят. Когда прошла информация о новом возможном укрупнении, ко мне стали обращаться старшие по домам с выражением недоумения и нежелания куда-либо переходить и повторять старые ошибки.
Мое мнение таково, что цель этой инициативы достойная, однако механизм ее реализации должен быть тщательно проработан, проанализированы возможные социальные последствия. Чтобы не упало качество услуг и не пострадали люди. Например, я, как руководитель сравнительно небольшой управляющей компании, живу в одном из домов на ее же территории, оперативно контролирую ход и качество работ. Соседи меня знают и всегда могут рассказать о проблемах и недочетах. В случае с крупными УК придется создавать промежуточный уровень в виде ЖЭУ. А значит, нужно нанимать мастеров и инженеров, а контроль будет хуже.
Если при лицензировании УК будут учитываться данные рейтингов, они также должны быть понятными и объективными. У меня на территории УК проживают пара человек, которые за несколько лет направили в разные инстанции более четырехсот (!) жалоб. Они живут этим, получают удовольствие, а рейтинг компании, получается, падает. Плюс, это дополнительная нагрузка на специалистов ГЖИ, которые обязаны проверить обоснованность каждой жалобы.
Еще один аспект: жилой фонд у всех компаний разный. Чтобы привести в относительный порядок МКД, который десятилетиями не содержался надлежащим образом, необходимо минимум 3-5 лет, и какие-то УК могут хорошо работать, но уйдут с рынка раньше, чем большинство их клиенты почувствуют перемены к лучшему. Одним словом, идея хорошая, но требует серьезной проработки, так как это едва ли не самая чувствительная для людей тема.
Андрей К., руководитель одной из крупных УК:
- Что такое пресловутая "мелкая УК"? Это максимум кабинет. Минимум, стол. За которым, дай Бог, кто-то сидит. И - это обязательно - несколько расчетных счетов в нескольких банках. И самое главное - никакой ответственности! Ни перед кем! Так как в любой момент по одной из лицензий - ты банкрот и просто никому ничего не должен. А в кармане у тебя лицензия на другую УК. Их же по существующему порядку сразу несколько можно получить. Нормальная управляющая компания должна иметь не только несколько единиц техники. Там должен быть штат строителей, маляров, штукатуров, слесарей, плотников. Она должна поддерживать объект и зарабатывать деньги, оказывая услуги, в том числе дополнительные.
ЕЩЕ НЕСКОЛЬКО ШТРИХОВ
Сфера УК в самарской регионе очень серая и в некоторой части криминализированная. Общий объем рынка, по разным данным, составляет 20 млрд. Но это минимальная оценка, явно не точная. Главная причина – большинство процессов внутри многих УК зачастую находятся в мутной и непрозрачной зоне. Многие компании через различные "прокладки" аффилированы так называемым авторитетным бизнесменам. Есть и организации, связанные с депутатами и чиновниками различных уровней. Такова реальность самарской отрасли ЖКУ.
Как-то в контексте необходимости реформировать сферу ритуальных услуг употребил термин "гипотеза". Согласно гипотезе главы региона, ритуальным бизнесом рулят криминальные структуры. Увы, то же самое с уверенностью можно сказать и про УК, а значит, неизбежны саботаж и противодействие. И этот фактор также нужно учитывать при реформировании.
К слову, оператор ГЖИ ЖКХ свои обязанности исполняет неудовлетворительно. По какой причине – это другой вопрос. Очень хочется верить, что работа этого ведомства будет кардинальным образом перестроена, ибо нельзя защищать весь рынок без изменений его арбитра. Механизмы есть, но они не работают. Пока. И самая веская причина сохранить тот пост губернатора себе в «Избранное» - его завершающий абзац: «Централизация ресурсов компаний и все издержки переходного периода не должны негативно сказаться на жителях, буду держать это на личном контроле». На мой взгляд, качество работы УК, а не их количество, и должно стать точкой отсчета в наведении порядка на рынке УК. Как всё сложится в реальности – покажет время.